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两组关键数据告诉你:房价不得不涨! [复制链接]

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今天,看到了两组非常关键的数据,它们基本定调了2018年房价的走向。


先看第一组:关于2017土地出让金和政府财政收入。



财政部25日发布的“2017年财政收支情况”显示,2017年1~12月累计,全国政府性基金预算收入61462亿元,同比增长34.8%。其中国有土地使用权出让收入52059亿元,同比增长40.7%。


1-12月累计,全国一般公共预算收入172567亿元,同比增长7.4%。


政府的财政收入一般包括三部分:政府性基金收入(几乎是土地出让金)、一般预算内收入和央企国企分红。


央企与国企的分红基本可以忽略不计,因为政府为了支持央企发展,这部分不多的钱基本要反馈给这些企业和企业的员工。


所以,政府的财政收入主要是由政府性基金收入和一般预算内收入组成,政府性基金中土地出让又是重头,因此也可以说政府的财政收入主要由土地出让金和一般预算内收入组成。


土地财政与一般预算内收入是并列关系,但我们可以二者之间的比值,大概看出2017年政府财政对楼市依赖度,比值越高依赖度越高。


2017年土地出让金与一般预算内收入之比=52059/172567≈30%。


没有对比就没有伤害,我们再来看看2016年的这个数据。国家财政部数据显示,2016年政府土地出让金为37457亿元,全国一般预算内收入159552亿元。按照上述算法,2016年土地出让金与一般预算收入之比值为23.4%。


结论是:2017年土地出让金同比2016年上涨了40.7%,土地收入与一般预算之比从23.4%上升到了30%,政府对土地财政的依赖度进一步提高。


这意味着什么?意味着,土地出让与相关税收仍是中央政府和多数地方政府财政收入的关键来源。


中央政府和地方政府也早就意识到了土地财政的危害,它就像毒瘾一样,迟早会毁坏整个机体。所以,中央与地方政府一方面在调控,另一方面着手经济转型,但过程是漫长的。


地方政府中摆脱土地财政表现最好的是深圳,从上表可以看到,深圳对土地财政的依赖度仅为15.98%,是热点城市中依赖度最低的城市。


深圳其实是被逼无奈。当年是深圳经济特区的尝试才拉开了内地土地财政的序幕,但不到2000平方公里狭小的空间(深圳土地已所剩无几,2017年只推出了2宗住宅用地)逼迫着深圳必须经济转型,深圳最终不负众望,走出了一条以科技创新驱动经济发展的道路。


昨天,海南省六届人大一次会议开幕,海南省省长在会议上果断决绝地宣布:海南将以壮士断腕的决心,减少经济对房地产的依赖。


希望海南省说到做到。我们还希望,有更多的地方领导能够放下短视、放下政绩,有更多的城市能够壮士断腕,去减少经济对房地产的依赖度,只有如此,我们的房价才能下降。


第二组数据:2017年土地出让楼面价溢价率。


楼面价是房子的成本,是影响房价的主要因素。


上图是中国指数研究院统计的全国300个城市土地出让楼面价数据。可以看到,一二三线城市中,只有一线城市的土地出让楼面价下降了。


一线城市只有四个,另外的296个城市楼面积如何?二线城市的楼面价同比2016年上涨了18%,三线城市更是疯狂到56%。


从数据表现来看,2017年是二线与三线城市地价的补涨年,怪不得西安、成都、青岛、长沙、武汉等城市的房价涨的那么厉害。


有一点我们需要注意,三线城市2017年楼面均价上涨了56%,其实是个风险提醒。因为三四线城市当中,具备人口增量的城市并不多,绝大多数三四线城市的人口是在流失的,比如东北、西部、中部地区的许多三四线城市,包括最富裕的广东省所辖的汕尾、揭阳、茂名、湛江、潮州等城市。


2017年部分多数三线城市的楼面价上涨是虚涨,大家需要小心谨慎。


综合两组数据,可以得出的结论是,2018年以及未来很长的一段时间里,主要城市,尤其是二线和部分三线城市的房价还得涨,这是土地财政依赖度和楼面价上涨两个因素共同决定的。


同时需要防备的,是那些正在虚涨,却没有人口支撑的三四线城市。
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只看该作者 沙发  发表于: 01-28
就是土地财政,房价不涨才怪
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