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印钞方式骤变!“中国第一房企”突然降价 [复制链接]

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从“黑色星期一”变成“黑色一星期”的股市,掩盖了两个更重要的信息:

第一,2018年央行印钞方式将有重大调整!

第二,全球销售额最大的房企——恒大,宣布降价促销!

我们先看一下恒大。最早发布“恒大降价促销”消息的是“财联社”

不过,随后“每经网”发布的消息称:

笔者从接近恒大的相关人士获悉,此次恒大在全国多个项目推出88折优惠,是针对春节淡季的阶段性销售举措,只针对部分城市的部分项目,主要目的在于深挖返乡人群的置业需求。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,恒大推出的优惠举措实际上是一种营销手段,恒大三线城市项目占比较大,通过刺激返乡置业需求,对于提升业绩具有重要作用。

我的判断是:“每日经济新闻”的报道,可能更接近事实。原因很简单:一二线城市的房子根本不愁卖,而且被政府用“备案价”管控着,相当于所有的房企都在降价促销,买新房需要“摇号”,用不着再降价(商业地产除外)。需要降价的,是三四五线城市的房价。

由于全国楼市成交量普遍下滑,所以今年房企的销售业绩肯定会增长乏力,甚至出现下滑。这对于上市房企来说有很大的压力,因为这会影响到市值维护和再融资能力。

另外,在“去杠杆”背景下,几乎所有的房企都需要快速变现,以应对来自银行的压力。更何况,手里现金多,还可以在收购兼并上“捡漏”。2018年和2019年是中小房企“猝死”的年份,大房企只要有钱,“捡漏”的机会大把。

此外,恒大等房企在三四线城市降价促销,还有一个重要背景:央行发钞方式将发生大的变化。

中国加入世界贸易组织(WTO)到2014年上半年,是中国贸易顺差巨大、外汇储备高速增长的时期。中国实行外汇管制,企业、个人获得外汇以及外企带来的外汇,都需要换成人民币才能在国内使用。为了收购这些外汇,央行只能被迫印钞。这时期,中国的印钞方式是“外汇占款”,发钞的锚是“美元”。

2014年下半年开始,外汇占款、外汇储备都出现下滑,外汇占款从20145月的27.3万亿人民币减少到了201712月的21.5万亿人民币,但中国的基础货币却从28万亿增长到了32.2万亿。这其中最大的奥秘是,央行通过“对其他存款公司的债权”的方式发钞,其规模从1.39万亿暴增到了10.2万亿。

央行资产负债表主要项目和M2变动情况

项目

2014年5月

2017年12月

外汇占款

27.3万亿

21.5万亿

对其他存款公司债权

1.39万亿

10.2万亿

资产负债表规模

32.9万亿

36.3万亿

基础货币

28.0万亿

32.2万亿

广义货币(M2

118万亿

168万亿

“对其他存款公司的债权”,主要是PSL(抵押补充贷款)和MLF(中期借贷便利)。其中PSL主要给三大政策银行(国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行),其中大部分用于棚改(还有三农)。PSL的余额,大概占了“对其他存款公司的债权”的27%;至于MLF,则占了45%左右。其余的,主要是逆回购。

刚刚说了,PSL主要用于三四线城市的“货币棚改”,主要通过国家开发银行发放贷款,贷款对象为:地方政府出资成立、未列入“监管类”融资平台名单的国有独资及控股企业;中央企业及其所属企业;非国有上市企业与地方政府或(和)国有企业合资成立的项目公司。

PSL的棚改贷款,相当于基准利率下浮15%-20%。期限一般不超过20年,最长不超过25年。

也就是说,央行有大约五分之一的“新发钞票”,是跟三四线城市棚改挂钩的。这是过去两年三四线城市房价暴涨的根本原因。

最新的变化是:央行准备改变这种“印钞支持棚改”的方式,一是为了控制货币增长的速度,二是控制三四线城市房价上涨的速度。

新的玩法是:由地方政府发行“棚改专项债券”替代PSL向棚改输血,这类债券一般由地级市申报到省政府,然后到财政部审批。审批后,省政府负责发行,然后给地级市使用。参照“土地储备专项债”、“收费公路专项债”的玩法,“棚改专项债券”的期限可能是3年、5年、7年、104个类型,利率是比同期限贷款基准利率下浮15%左右。

这种玩法跟PSL方式的最大区别是:

PSL是央行直接给钱,相当于增加基础货币,会放大“放水效应”;“棚改专项债券”则需要计入地方政府的“地方债额度”(但不计入赤字率),而且是从市场上拿钱,不是从央行处拿钱,释放的不是“基础货币”。

这两种玩法,对于M2增长的刺激力度是不同的。对地方政府的约束力也不同,债券约束力更大。

总之,印钞方式的变化意味着:从2018年开始,三四线楼市获得的利好将有显著减弱。在这种背景下,恒大宣布降价促销,应该说是看懂了央行的“新招数”。

还是那句话:在三四线城市买房子要谨慎,要看有没有人口增量,经济是否有活力,是否靠近中心城市。

中国是三四线城市分为三种:第一种,类似廊坊、保定、嘉兴、南通、东莞、惠州,它们靠近北上深等中心城市,本身有显著人口增量,这类城市可以看好;第二种,类似徐州、南阳、枣庄等城市,它们不靠近中心城市,但也有显著人口增量,也可以谨慎看好;第三种,是远离中心城市圈、本身人口急剧下降的,这类城市就比较可怕。

当然,第三种城市还可以分为两种:一种类似湛江、汕头,人口在下降,但在高铁网、区域经济规划中的地位不断上升,未来也不悲观;另外一种是人口下降,在各种规划中被遗忘的,那真是不能碰的。

至于中国的印钞方式,在很大程度上将进入“以地方债为锚”的时代。设立各种“专项地方债”,不计入财政赤字考核(普通地方债计入,专项债不计入),是2018年稳增长的一大手段(因为楼市冷了)!

在线jinyusheshou

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只看该作者 沙发  发表于: 02-12
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